Kreis Reutlingen
Gemeinde Wannweil
Projekt Bebauungsplan
Nr. 75960 "Stockacher Halde"
hier Textlicher Teil
Dieser Textteil umfasst mit örtlichen Bauvorschriften und Hinweisen insgesamt 9 Seiten.
Baugesetzbuch (1998) (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 27.08.1997 (BGBl. I, S.2141), geändert durch Gesetz vom 15.12.1997 (BGBl. I, S. 2902) und durch Gesetz vom 17.12.97 (BGBl. I, S. 3108), berichtigt durch Bekanntmachung vom 16.01.98 (BGBl. I, S. 137).
Baunutzungsverordnung
(BauNVO)
in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBl. I, Seite 127)
geändert am 22.04.1993 (BGBl. I, Seite 446)
in der Fassung vom08.08.1995 (GBl. Seite 617), zuletzt geändert am 15.12.1997
Bundesnaturschutzgesetz
(BnatSchG)
Neufassung vom 21.09.1998
vom 18.12.1990 (BGBl. I, Seite 58)
Ausgefertigt als Rechtsnorm Gefertigt:
Wannweil, den 30.10.2000 Eningen u.A., den 14.09.2000
Rösch
Bürgermeisterin
Mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes werden alle Festsetzungen alter Bebauungspläne im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes aufgehoben.
Grundbuchgesicherte dingliche Rechte werden durch diese Festsetzungen nicht berührt.
(§ 9 BauGB u. §§ 1 - 15 BauNVO)
1. Geologische
Besonderheiten im Baugebiet
(§ 9 (5) BauGB), besondere bauliche Vorkehrungen)
Im gesamten Baugebiet sind bei der Bebauung von Grundstücken wegen des rutschgefährdeten Untergrundes aus Knollenmergel besondere bauliche Vorkehrungen zu prüfen und erforderlichenfalls zu verwirklichen. Objektbezogene Baugrund- und Gründungsberatungen sind erforderlich.
2. Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) 1 BauGB und §§ 1 - 15 BauNVO)
2.1 Es gelten die Eintragungen im Lageplan (Nutzungsschablone)
2.2 WA = Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO
Zulässig sind:
a) Wohngebäude
b) die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden
c) die der Versorgung des Gebiets dienenden und
das Wohnen nicht stö-
rende Handwerksbetriebe.
d) Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben (§13 BauNVO) und die mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebiets verträglich sind:
Gemäß § 1(5) BauNVO sind nicht zulässig:
die der Versorgung des Gebiets dienenden Schank- und Speisewirtschaften,
nur ausnahmsweise können zugelassen werden:
Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche, soziale und sportliche Zwecke.
Gemäß §1 (6)1 und § 1(5) BauNVO sind auch nicht ausnahmsweise zulässig:
Betriebe des Beherbergungsgewerbes
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
Anlagen für Verwaltungen
Gartenbaubetriebe
Tankstellen
(§ 4 (3) BauNVO)
2.3 MI = Mischgebiet gem. § 6 BauNVO
Zulässig sind:
a) Wohngebäude
b) Geschäfts- und Bürogebäude
c) Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes.
d) sonstige Gewerbebetriebe die das Wohnen nicht wesentlich stören.
e) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
f) Gartenbaubetriebe
Gemäß § 1(5) BauNVO sind nicht zulässig:
Tankstellen, Vergnügungsstätten im Sinne § 4a(3).
3. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) 1 BauGB u. §§ 16 - 21a BauNVO)
3.1 Es gelten die Eintragungen im Lageplan. (Nutzungsschablone)
Für Grundstücksgrößen bis 500 m² beträgt die GRZ 0,4. Für Grundstücksgrößen über 500 m² beträgt die GRZ bis 500 m² = 0,4, für die Fläche über 500 m² = 0,35 (Beispiel: Grundstücksgröße 700 m² = 500 m² x 0,4 + 200 m² x 0,35 = 270 m² zulässige überbaubare Fläche.
3.2 Das Maß der baulichen Nutzung wird festgesetzt durch die Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO), die Geschossflächenzahl (§ 20 BauNVO), die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe der baulichen Anlagen (§ 18 BauNVO), siehe Lageplan.
3.3 Ausnahmeregelungen für Vorhaben zur Energieeinsparung i.S. von § 56
Abs. 2 Nr. 3 LBO
Zur Verwirklichung von Vorhaben zur Energieeinsparung im Sinne von § 56 Abs. 2 Nr. 3 LBO, wie eine über die Anforderungen der geltenden Wärmeschutzverordnung hinausgehende Wärmedämmung, sowie von Vorhaben zur Energiegewinnung, insbesondere von gebäudeintegrierten aktiven und passiven Solareinrichtungen können Ausnahmen zugelassen werden, wenn sie mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind:
a) Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen durch Wärmedämmungen um bis zu 20 cm Tiefe.
b) Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen durch Wintergärten um bis zu 2 Meter in der Tiefe.
c) Überschreitung der festgesetzten Traufhöhen und Firsthöhen um bis zu 50 cm.
d) Überschreitung der festgesetzten Dachneigung um bis zu 5°.
e) Unterschreitung der festgesetzten Dachneigung bei begrünten Dächern bis zu einer Dachneigung von 22°.
Die gesetzlichen Regelungen zu den Abstandsflächen bleiben davon unberührt.
3.4 Höhe der baulichen Anlagen:
siehe Festsetzungen C Ziffer 9 in Verbindung mit D, Ziffer 6.
4. Bauweise (§ 9 (1) 2 BauGB i.V. m. § 22 BauNVO und § 74 LBO)
Es gelten die Eintragungen im Lageplan (Nutzungsschablone)
a = abweichende Bauweise gem. § 22(4) BauNVO: wie offene Bauweise, jedoch Längenbegrenzung auf 25 m, wobei ein Reihenhaus mit maximal vier Hausteilen zulässig ist.
Durch örtliche Bauvorschrift, siehe Abschnitt D Nr. 2, ist die Gebäudetiefe auf maximal 15 m begrenzt.
5. Flächen für Stellplätze, Garagen und
Nebenanlagen
(§ 9(1)4 BauGB und §§ 14 + 23 (5) BauNVO
5.1 Garagen, Stellplätze
Garagen müssen einen Mindestabstand von 3 m, überdachte Stellplätze (offene Garagen) von min. 1 m zur öffentlichen Verkehrsfläche haben.
Vom Garagentor zu öffentlichen Verkehrsfläche ist ein Abstand (Stauraum = Aufstellfläche für Kraftfahrzeuge) von mindestens 5 m einzuhalten. Verkürzt sich dieser Abstand auf weniger als 5 m muss ein elektrisches Garagentor eingebaut werden.
5.2 Sonstige Nebenanlagen
Nebenanlagen im Sinne von § 2 Abs. 2 LBO (Gebäude) sind nur bis max. 20 m³ zulässig. Nicht zulässig sind Gebäude für Kleintierhaltung und Schwimmbadüberdachungen.
Auf dem gesamten Grundstück ist jeweils nur eine Nebenanlage in Form eines Gebäudes zulässig. Garagen werden hierauf nicht angerechnet.
Ausnahmsweise kann eine an das Hauptgebäude oder an die Garage angebaute zweite Nebenanlage in Form eines Gebäudes als Abstell-/Geräteraum im straßenseitigen Grundstücksbereich, vor der Baugrenze, zugelassen werden.
6. Höchstzulässige
Zahl der Wohnungen (Wohneinheiten, WE)
in Wohngebäuden
(§ 9(1)6 BauGB)
6.1 Je 200 qm Grundstücksfläche ist in Wohngebäuden eine Wohnung(WE) zulässig. Zur Vermeidung von Härtefällen kann ab einem Bruchteil von ....,25 auf die nächsthöhere WE-Zahl aufgerundet werden. (Beispiel: bei 430 m² Grundstücksfläche = 430 : 200 = 2,14 = 2 WE; bei 460 m² Grundstücksfläche = 460 : 200 = 2,3 = 3 WE).
6.2 Je Grundstück sind
maximal 6 Wohnungen zulässig.
7. Leitungsrecht (§ 9(1) 21 BauGB)
Die mit Leitungsrecht zu belastenden Flächen sind zu Gunsten der Allgemeinheit ausgewiesen.
A = für eine Abwasserleitung
Die Flächen dürfen nur mit flachwurzelnden Anpflanzungen oder leicht zu beseitigender Befestigung versehen werden. Bäume müssen einen Mindestabstand von 2,5 m haben.
8. Flächen für Aufschüttung und
Stützbauwerke
zur Herstellung des Straßenkörpers (§ 9(1)26 BauGB)
Zur Herstellung des Straßenkörpers sind in den an öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden Grundstücken Geländeaufschüttungen, sowie unterirdische Stützbauwerke (Hinterbeton von Randsteinen und Rabatten) entlang der Grundstücksgrenze erforderlich. Diese sind vom Grundstückseigentümer entschädigungslos zu dulden.
9. Höhe baulicher Anlagen (§ 9(1)1 BauGB i.V. mit §§ 16 und 18 BauNVO)
Die festgesetzten Trauf- und Firsthöhen (TH und FH) dürfen nicht überschritten werden.
9.1
Traufhöhen bei geneigtem Gelände
Bei Gebäuden im geneigten Gelände wird entsprechend den nachstehenden Schnittzeichnungen 1 und 2 eine talseitige Traufhöhe (THt) und eine bergseitige Traufhöhe (THb) festgesetzt.
Die talseitige Traufhöhe (THt) ist der Höhenunterschied
zwischen dem Schnittpunkt der talseitigen Außenwand und dem bestehenden Gelände
und dem Schnittpunkt der verlängerten Außenfläche der Außenwand mit der
Außenfläche der Dachhaut.
Die bergseitige Traufhöhe (THb) ist der Höhenunterschied zwischen EFH und
Schnittpunkt der verlängerten Außenfläche der Außenwand mit der Außenfläche der
Dachhaut.
9.2
Traufhöhe bei ebenem Gelände:
Bei Gebäuden in ebenem Gelände entsprechend dem nachstehenden Schnitt 3 ist Bezugspunkt für die Traufhöhen-Ermittlung die Höhe des Schnittpunkts von Außenhaut und bestehendem Gelände (unterer Bezugspunkt) und den fiktiven Schnittpunkt von Außenwand und Dachhaut (oberer Bezugspunkt).
9.3 Firsthöhe
Maßgebend für die Firsthöhe (FH) ist die Höhe der obersten Dachbegrenzungskante über der Erdgeschoß-Fußbodenhöhe entsprechend den nachstehenden Schnitten 1 – 3.
9.4 Systemschnitte
|
Hinweis: Auf
die Nutzungsschablonen im Lageplan wird verwiesen.
10. Flächen für Erhaltung von Bepflanzungen
(§ 9(1)25 BauGB)
Die durch Pflanzbindung (PFB) festgesetzten Pflanzungen auf Pflanzflächen sind zu erhalten, fachgerecht zu pflegen und bei Abgang der Gehölze bzw. bei Beeinträchtigungen zu ersetzen.
11. Von der Bebauung freizuhaltende
Grundstücke
(§ 9(1)10 BauGB)
An den Straßeneinmündungen sind die im Lageplan eingezeichneten Flächen (Sichtflächen) von jeglicher sichtbehindernden Bebauung und Bepflanzung ab einer Höhe von 0,7 m über Straße freizuhalten.
D Örtliche Bauvorschriften (§ 74 LBO)
1. Dachformen und Dachgestaltung (§ 74 (1) LBO)
1.1 Hauptgebäude
1.1.1 Die Dacheindeckung muss erfolgen mit: Dachsteine (Tonziegel, Betondachsteine) in naturroten, rotbraunen oder grauen Farbtönen oder als Dachbegrünung.
Dacheindeckungen mit Kupfer, Zink und Blei sind nur bei Dachneigung unter 22° zulässig.
Hinweis: Auf die Festsetzung C 3.3 wird verwiesen.
.
1.1.2 Dachneigung. Es gelten die Eintragungen im Lageplan.
1.1.3 Innerhalb einer Hausgruppe oder eines Doppelhauses sind nur gleiche Dachformen und Dachneigungen zulässig.
1.2 Garagen und Nebenanlagen
1.2.1 Bei Garagen, überdachten Stellplätzen und Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sind Dachneigungen max. wie bei den Hauptgebäuden zulässig.
1.2.2 Garagen und Nebenanlagen bei Dachneigungen bis 18° sind mit Dachbewuchs (Dachbegrünung, Substratstärke min. 10 cm) zu versehen. Ausgenommen hiervon sind Glaseindeckungen bei Wintergärten und Gewächshäusern.
Bei Dachneigungen über 18° gilt die Ziffer D 1.1.1 sinngemäß.
1.2.3 Äußere Gestaltung von freistehenden Nebengebäuden:
Holzverkleidung, ausgemauertes Fachwerk oder Verputz. Diese Bestimmung gilt nicht für Gewächshäuser und Wintergärten.
1.3 Dachaufbauten und
Dacheinschnitte
Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind wie folgt zulässig:
1.3.1 Dachaufbauten dürfen in ihrer Summe je Traufseite nicht länger als ½ der Traufseitenlänge sein, die Einzellänge beträgt max. 5 m.
1.3.2 Dacheinschnitte dürfen in ihrer Summe je Traufseite nicht länger als 1/3 der Traufseitenlänge sein, die Einzellänge beträgt max. 3 m.
1.3.3 Der Dachanschnitt (in Dachschräge gemessen) muss mind. 1,00 m unter dem First des Hauptdaches liegen.
1.3.4 Der Abstand der Gaupe (Fußpunkt) bzw. des Einschnittes muss einen Abstand von mind. 1,50 m von jedem Ortgang haben.
1.3.5 Der Abstand zwischen den Gaupen muss mind. 2,00 m betragen.
1.4 Liegende Dachfenster
Liegende Dachfenster (Dachflächenfenster) sind insgesamt bis zu 15% der Dachfläche je Dachseite zulässig.
1.5 Solarenergienutzung
Auf den Dachflächen sind Anlagen zur Solarenergienutzung zulässig, sofern sie unmittelbar auf der Dachhaut liegen. (vergl. hierzu Festsetzungen C, Ziff. 3.3).
2. Gebäudetiefe (§ 74(1)1
LBO)
Die Höchstgrenze der Gebäudetiefe beträgt 15 m. Es bleiben Bauteile und Vorbauten gem. § 5(6) LBO) unberücksichtigt.
3. Außenwände (§ 74(1)1 LBO)
Fassadenverkleidungen aus reflektierenden Materialien sind nicht zulässig.
4. Stellplatzverpflichtung (§ 74(2)2 LBO i.V. mit § 37(1)LBO)
Es sind für jede Wohnung mindestens nachstehende Stellplätze (notwendige Stellplätze) herzustellen:
WE bis 50 m² Wohnfläche = 1,0 Stellplatz
WE über 50 bis 80 m² Wohnfläche = 1,5 Stellplätze
WE über 80 m² Wohnfläche = 2,0 Stellplätze
Hinweis: Wohnfläche = Gesamtfläche je Wohnung.
Die je Gebäude errechneten Werte sind auf ganze Stellplatzzahlen aufzurunden.
5. Gestaltung der nicht überbauten Flächen (§ 74 (1)3 LBO)
Mind. 40% der Grundstücksfläche sind als Grünfläche zu gestalten. Die nicht überbauten Flächen der Baugrundstücke, zwischen Erschließungsstraße und Gebäude, sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten, soweit sie nicht als Zufahrten, Stellflächen, Zugänge oder Sitzplätze genutzt werden.
6. Geländegestaltung (§ 74 (1) Nr. 3 LBO
Aufschüttungen sind oberhalb (bergseitig) des Gebäudes bis max. 0,75 m, unterhalb (talseitig) bis max. 1,5 m, vom bestehenden Gelände gemessen, zulässig.
7. Antennenanlagen (§ 74(1) 4 LBO)
Pro Gebäude ist max. eine Außenantennenanlage zulässig.
8. Festsetzung zur
Sammlung, Versickerung und Ableitung von
Niederschlags- und Sickerwasser (§ 74(3)2 LBO)
Zufahrten sind mit einem wasserdurchlässigen Oberflächenbelag herzustellen (z.B. Drain- oder Rasenfugenpflaster, Schotterrasen, Kies-, Splittdecken, Rasengittersteine).
Nicht überdachte Stellplätze sind mit einem wasserdurchlässigen Oberflächenbelag herzustellen (z.B. Rasenfugenpflaster, Schotterrasen, Rasengittersteine).
Sickerschächte zur gezielten Versickerung des von Dachflächen abfließenden Niederschlagswassers sind nicht zulässig.
9. Einfriedungen, Sichtschutzanlagen (§
74(1)3 LBO)
9.1 Einfriedungen (§ 74(1)3 LBO)
Zugelassen sind nur lebende Einfriedungen (Hecken) und Holzzäune. Drahtzäune sind nur zugelassen, wenn sie begrünt sind. Die max. Höhe der Einfriedungen beträgt 80 cm.
9.2 Sichtschutzanlagen
Sichtschutzanlagen an der Grundstücksgrenze
sind zu gestalten wie Einfriedungen.
Sichtschutzwände dürfen nicht höher
als 1,80 m ab Oberkante Gelände und in einer Richtung nicht länger als 5 m
sein.
Von der Grundstücksgrenze ist zur Begrünung der Anlage ein Mindestabstand von mind. 50 cm einzuhalten, diese Abstandsfläche ist zur Anpflanzung der Sichtschutzanlage zu nutzen.
Sichtschutzanlagen, die bauliche Anlagen sind, sind zur Straße hin durch Pflanzen wie Efeu, Wein, Spalierobst o.ä. zu begrünen.
Sichtschutzanlagen, Pergolen, Stützmauern etc. sind in den Bauvorlagen darzustellen.
1. Höhenlage der baulichen Anlagen
Die Bauvorlagen sind durch mind. 2 örtlich aufgenommene Geländeschnitte entlang der Gebäudeaußenseiten, einschl. Straße, zu ergänzen. In die Schnitte ist die Erdgeschossfußbodenhöhe einzutragen. Ferner sind die Bauvorhaben durch eine Straßenabwicklungszeichnung zu ergänzen, in der die Gebäude der benachbarten Grundstücke mit Erdgeschossfußbodenhöhe eingezeichnet sind.
2. Regenwasserbewirtschaftung
Zur Retention des anfallenden Niederschlagswassers wird der Bau von ökologischen Entwässerungssystemen (Zisternen, Dachbegrünung) empfohlen.
3. Bei der Verwendung von Brauchwasser aus Regenwasserzisternen für die Gartenbewässerung, die WC-Spülung und den Betrieb der Waschmaschine ist für das Brauchwasser ein von der Trinkwasserversorgung vollkommen getrenntes Leitungssystem zu installieren.
4. Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen sind nur im Sinne der "Verordnung des Umweltministeriums über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen und über Fachbetriebe (Anlagenverordnung-VawS)" in der jeweils geltenden Fassung zulässig.
5. Aktiver Emissions- und Immissionsschutz
Zur Reduzierung der Immissionsgefährdung soll die Minderung heizungsbedingter Emissionen durch Wahl emissionsarmer Heizsysteme erfolgen: Gasversorgung, aktive und passive Sonnenenergienutzung.
Bei der Wahl von Ölheizungen sollte darauf geachtet werden, dass, bezogen auf das Gebäude, keine größeren Emissionsmengen entstehen, als diese für dasselbe Gebäude bei der Verwendung von Gas als Brennstoff der Fall wäre.
6. Freiflächen- und Begrünungsplan
Mit den Bauvorlagen ist ein Freiflächen- und Begrünungsplan mit Angaben zu befestigten Flächen und zu Grünflächen einzureichen.
1. Planaufstellung durch den Gemeinderat beschlossen am
17.06.1999/
16.03.2000
1.1 ortsüblich bekanntgemacht gem.§ 2(1) BauGB im
Amts- und Mitteilungsblatt "Der Gemeindebote"
der
Gemeinde Wannweil vom
22.06.1999/
30.03.2000
2. Bürgeranhörung am
10.04.2000
2.1 Bürgerbeteiligung gem. § 3(1) BauGB durch öffentlichen
Aushang des städtebaulichen
Entwurfs vom11.04.2000 bis
05.05.2000
3. Beschluss des Bebauungsplanentwurfs durch den
Gemeinderat am
25.05.2000
3.1 ortsüblich bekanntgemacht im Amts- und Mitteilungsblatt
"Der Gemeindebote" der
Gemeinde Wannweil vom
30.05.2000
4. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
gem. § 4(1) BauGB vom 20.04.2000 bis 18.05.2000
4.1 Behandlung der eingegangenen Bedenken und An-
regungen durch den Gemeinderat am
25.05.2000
5. Öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs
gem. § 3(2) BauGB vom
25.05.2000
und
vom 20.07.2000
und
vom 14.09.2000
in
der Zeit vom 07.06.2000 bis 06.07.2000
und
in der Zeit vom 21.08.2000 bis 05.09.2000
und in der Zeit vom 27.09.2000 bis 12.10.2000
5.1 ortsüblich bekanntgemacht im Amts- und Mitteilungsblatt
"Der Gemeindebote" der
Gemeinde Wannweil vom
30.05.2000
und vom 11.08.2000
und
vom 19.09.2000
5.2 Behandlung der eingegangen Bedenken und Anregungen
durch den Gemeinderat am
20.07.2000
durch den Gemeinderat am
14.09.2000
durch den Gemeinderat am
26.10.2000
6. Beschluss des Bebauungsplans als Satzung gem.
§ 10(1) BauGB durch den Gemeinderat am
26.10.2000
7. Ausgefertigt als Rechtsnorm: Wannweil, den 30.10.2000 ..........................
Bürgermeisterin
8. Anzeige des Bebauungsplans beim Landratsamt
Reutlingen gem. § 11 (3) BauGB am _________
9. Inkrafttreten des Bebauungsplans durch ortsübliche
Bekanntmachung im Amts- und Mitteilungsblatt
"Der Gemeindebote" der
Gem. Wannweil am
31.10.2000
Rösch
Bürgermeisterin