Grundsteuerreform 2025
Aktuelle Informationen über die Grundsteuerreform 2025
Rechtliche Rahmenbedingungen
Das Bundesverfassungsgericht hatte mit Beschluss vom 10.04.2018 die Bewertungs-vorschriften für die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Seine Entscheidung hatte das BVerfG damit begründet, dass das Festhalten des Gesetzgebers am Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen führt, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt.
Mit dem Beschluss wurde gleichzeitig bestimmt, dass der Gesetzgeber bis zum 31. Dezember 2019 eine gesetzliche Neuregelung zu treffen hat. Diese Verpflichtung wurde durch die Verkündung des Grundsteuerreformpakets des Bundes im November/ Dezember 2019 erfüllt. Damit durften und dürfen die bisherigen Bewertungsregeln noch für eine Übergangszeit bis 31. Dezember 2024 angewandt werden.
Neben dem eigentlichen Grundsteuerreformgesetz war auch eine Grundgesetzänderung Teil des Reformpakets. Der geänderte Artikel 105 Abs. 2 des Grundgesetzes ermächtigt die Länder nun, vom Grundsteuerrecht des Bundes (Bundesmodell) abzuweichen. Von dieser Länderöffnungsklausel haben mehrere Bundesländer Gebrauch gemacht. Zu ihnen gehört das Land Baden-Württemberg, wo der Landtag am 4. November 2020 das Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) beschlossen hat.
Die Grundzüge des Landesgrundsteuergesetzes beinhalten weiterhin ein dreistufiges Verfahren. Dies ist die Feststellung des Grundsteuerwerts, die Festsetzung des Messbetrags und ggf. der Zerlegung des Messbetrags sowie die Festsetzung der Grundsteuer. Die Zuständigkeitsverteilung zwischen Finanzamt und den Kommunen, die zwischenzeitlich in Frage gestellt wurde, bleibt in der bisherigen Form erhalten.
Die Ermittlung der Grundsteuer B wird ab dem 01.01.2025 nach folgendem Schema vorgenommen:
Bei der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) hat der Landesgesetzgeber das Bundesmodell übernommen. Die Bewertung erfolgt hier auf Basis eines typisierenden durchschnittlichen Ertragswertverfahrens. Aufgrund der neuen, ab 2025 geltenden Bemessungsgrundlagen sind auch die Hebesätze 2025 neu zu beschließen.
Die Landesregierung hat an die Kommunen appelliert, im Zuge der neuen Systematik des Landesgrundsteuergesetzes keine Mehreinnahmen gegenüber dem bisherigen Grundsteueraufkommen anzustreben (sog. Aufkommensneutralität). Von den kommunalen Vertretern wurde unterstrichen, dass die Festsetzung der Hebesätze eine originär kommunale Angelegenheit ist.
Der Vorschlag der Verwaltung sieht vor, dass es durch die Grundsteuerreform nicht zu einer Erhöhung des Grundsteueraufkommens gegenüber den vergangenen Jahren kommt. Es ist somit vorgesehen, den Hebesatz und das zu erwartende Grundsteueraufkommen so zu kalkulieren, dass die sogenannte „Aufkommensneutralität“ gegeben ist.
Das Grundsteueraufkommen der letzten Jahre aus der Grundsteuer A beträgt rd. 4.450 EUR. Das Grundsteueraufkommen für die Grundsteuer B beträgt etwa 540.000 EUR.
Die Gemeinde Wannweil hat für die Grundsteuer A bislang rd. 70 % der Grundsteuererklärungen erhalten. Bei der Grundsteuer B sind bereits etwa 97 % der Grundsteuerbescheide eingegangen.
Für das Jahr 2025 sind vom Finanzamt bisher Messbeträge in Höhe von insgesamt 997,82 EUR (GrSt. A) und 334.595,47 EUR (GrSt. B) festgesetzt worden. Zuzüglich noch festzusetzender Messbeträge und abzüglich zukünftiger Änderungen, beispielsweise durch Entscheidung über beim Finanzamt eingegangener Einsprüche, rechnet die Verwaltung für 2025 mit einer Messbetragssumme von 1.430,57 EUR (GrSt. A) und 342.928,64 EUR (GrSt. B).
Die endgültige Messbetragssumme kann sich in Abhängigkeit noch ausstehender Grundsteuermessbescheide und der Unwägbarkeiten durch eingegangene Einsprüche gegenüber dem aktuellen Stand noch verändern.
Auf der aktuellen Grundlage würde das Grundsteueraufkommen der letzten Jahre bei der Grundsteuer im Jahr 2025 erreicht werden mit einem Hebesatz von
Grundsteuer A: 310 v. H. (bisher: 340 v. H.)
Grundsteuer B: 160 v. H. (bisher: 340 v. H.)
Jede Änderung um 10 Hebesatzpunkte führt zu Mehr-/Mindereinnahmen von rd. 140 € (GrSt. A) bzw. rd. 34.000 € (GrSt. B).
Am 9. September 2024 hat das Finanzministerium für die Grundsteuer B das sogenannte Transparenzregister veröffentlicht. Darüber können Steuerpflichtige für eine bestimmte Gemeinde eine Bandbreite an möglichen Hebesätzen abfragen, die aus Sicht des Finanzministeriums aufkommensneutral ist.
Für die Gemeinde Wannweil wird darin ein Hebesatzkorridor von 149 v.H. bis 165 v.H. ausgewiesen. Der von der Verwaltung ermittelte aufkommensneutrale Hebesatz für die Grundsteuer B bewegt sich damit innerhalb des Hebesatzkorridors.
Die bereits erwähnte Aufkommensneutralität bezieht sich ausschließlich auf das Grundsteueraufkommen in einer Gemeinde insgesamt, nicht jedoch auf die Höhe der Grundsteuer für den einzelnen Steuerpflichtigen. Sinngemäß könnte man sagen, dass die Aufkommensneutralität lediglich eine Aussage darüber trifft, ob man als Gemeinde mit Inkrafttreten der Reform in etwa genauso viele Einnahmen aus der Grundsteuer anstrebt wie zuvor. Auch bei einer aufkommensneutralen Gestaltung, in Bezug auf die Grundsteuereinnahmen insgesamt, wird es jedoch trotzdem zwangsläufig Verschiebungen im Hinblick auf die zu zahlende Grundsteuer je Steuerpflichtigem geben. Demnach werden manche Steuerpflichtige, auch bei einer aufkommensneutralen Hebesatzgestaltung, mehr bezahlen müssen als bisher und andere wiederum weniger als bisher. Dieser Umstand wird häufig als sogenannte „Belastungsschiebungen“ beschrieben. Die Belastungsverschiebungen ergeben sich insbesondere zwischen verschiedenen Grundstücksarten.
Darüber hinaus ist die Höhe der Belastungsverschiebungen im Bereich der Grundsteuer B auch Ausdruck des Bodenwertmodells des Landesgrundsteuergesetzes, bei dem die Gebäudewerte nicht berücksichtigt werden. Da ausschließlich die Bodenwerte maßgeblich sind, führt bspw. eine Bebauung mit einem hochwertigen Neubau zu keiner höheren Grundsteuerbelastung für den Steuerpflichtigen, andererseits führt jedoch auch ein eher einfaches und altes Gebäude für den entsprechenden Steuerpflichtigen auch nicht zu einer geringeren Grundsteuerbelastung.
Für in der Gemeinde Wannweil typischerweise vertretenen Grundstücksarten ergeben sich durch die Grundsteuerreform mit dem vorgeschlagenen Hebesatz beispielsweise folgende Veränderungen bei der Grundsteuer B:
| Grundstücksart | Grundsteuer/Jahr
alt |
Grundsteuer/Jahr
neu |
Differenz in % |
| Ein-Zweifamilienhaus mit kleinem Grundstück (ca. 250-300 m²) |
177,62 € |
139,34 € |
– 21,55 % |
| Ein-Zweifamilienhaus mit großem Grundstück
(ca. 1.000 m²) |
376,69 € |
568,13 € |
+ 50,82 % |
| Ein-Zweifamilienhaus mit sehr großem Grundstück
(ca. 1.500 m²) |
191,18 € |
758,00 € |
+ 296,48 % |
| Eigentumswohnung | 128,35 € | 31,60 € | – 75,38 % |
| Reihenhaus | 290,16 € | 87,79 € | – 69,74 % |
| Unbebautes Grundstück „Wohnen“
(ca. 650 m²) |
94,93 € |
598,83 € |
+ 530,81 % |
| Gewerbe (ca. 1.500 m²) | 607,21 € | 517,92 € | – 14,70 % |
Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 17.10.2024 folgende Hebesätze beschlossen:
Grundsteuer A: 310 v. H.
Grundsteuer B: 160 v. H.
Die Satzung über die Erhebung der Grundsteuer und Gewerbesteuer (Hebesatzsatzung) wird nachfolgend abgedruckt.
- Hebesatzsatzung (im PDF-Format)
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- 09. Dezember 2025
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